Zmiany wywołane pandemią i związanymi z nią obostrzeniami uderzyły tylko w część rynku nieruchomości, konkretnie w najem. Sprzedaż, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, biła rekordy, nie licząc pierwszych dwóch miesięcy, gdy zapanowała chwilowa niepewność. Za to lockdowny, zasady społecznego dystansu oraz ograniczenie mobilności momentalnie zdławiły popyt na wynajem. Jednak obecnie sytuacja zaczyna się zmieniać, o czym informują m.in. analitycy z PKO BP w raporcie “Szok na rynku najmu”.
Co wpłynęło na osłabienie rynku najmu?
Było kilka czynników związanych z pandemią, które uderzyły w rynek najmu:
- okresowe zakazy przemieszczania się – momentalnie zdławiły turystykę. Przełożyło się to na niemal natychmiastowe zniknięcie popytu na najem krótkoterminowy. Wskutek tego lokale z tego segmentu trafiły do najmu długoterminowego, powodując nadpodaż ofert i spadek stawek.
- zdalny tryb pracy – firmy zostały zmuszone do wysyłanie pracowników na tzw. home office. Ci znich, którzy żyli w wynajmowanych mieszkaniach, szybko zrozumieli, iż równie dobrze mogą wrócić do rodzinnej miejscowości i stamtąd pracować.
- zdalny tryb nauki – podobnie jak w powyższym punkcie, jednak tutaj sytuacja dotyczyła uczniów oraz studentów. Wielu z nich zdecydowało się powrócić do domów rodzinnych, aby na czas pandemii zredukować koszty utrzymania.
Do tego warto jeszcze dodać rekordowo tani kredyt, przez co wiele osób zdecydowało się zamienić najem na zakup własnego M. Napędziło to sprzedaż, jednak znacząco zredukowało popyt na mieszkania na wynajem.
Niekorzystna sytuacja dla “landlordów” utrzymywała się i pogłębiała przez całą pandemię. Dopiero pod koniec 2021 roku zaczęto obserwować pozytywne sygnały z rynku, jednak nadal nie miał on siły, aby wrócić do stanu wyjściowego, czyli nadrobić pandemiczne straty. Wszystko zmienił konflikt za naszą wschodnią granicą.
Wojna w Ukrainie ożywiła rynek najmu mieszkań
Analitycy PKO BP piszą o “pozytywnym szoku popytowym na rynku najmu”. Został on wygenerowany przez falę uchodźców z Ukrainy, szukających schronienia w naszym kraju na czas wojny. Spowodowało to błyskawiczne zredukowanie ofert wynajmu mieszkań do minimum – z portali ogłoszeniowych zniknęło niemal wszystko, w największych miastach był to ubytek 70% ofert. Do tego, co jest normalnym mechanizmem, znalazło to odzwierciedlenie w stawkach, które poszły w górę.
Polski zasób mieszkań na wynajem szacowany jest na 1,2 mln mieszkań, co po uwzględnieniu średniego zagęszczenia 2,7 osoby na mieszkanie, daje nam możliwość zapewnienia dachu nad głową dla 3,2 mln osób. Szacowana liczba uchodźców z Ukrainy to ponad dwa miliony, z tym że nie wiadomo jeszcze, ilu z nich zostało w Polsce, a ilu ruszyło dalej na Zachód. Podobnie – ilu z nich już wróciło, ponieważ wystarczyła stabilizacja sytuacji na zachodzie Ukrainy, aby pojawiły się informacje o ok. 20 tysiącach powrotów dziennie. Niezależnie od tych danych, należy mieć na uwadze, iż wspomniane 1,2 miliona mieszkań na wynajem jest w większości już zajęte.
Wzrost stawek za wynajem był skokowy. Na niektórych rynkach w marcu było nawet o połowę drożej niż w lutym, przy czym największe zmiany zanotowano w budownictwie z wielkiej płyty.
Napływ uchodźców z Ukrainy zbiegł się w czasie z działaniem innego silnego czynnika – Rada Polityki Pieniężnej zaczęła zdecydowanie podnosić poziom stóp procentowych. Spowodowało to wzrost kosztów kredytu, przez co coraz mniej osób decyduje się na zakup własnego mieszkania. Osoby te trafiają na rynek wynajmu.
Jakie to wszystko rodzi perspektywy? Eksperci z PKO BP oceniają, że napływ uchodźców nie ograniczy się do chwilowej zmiany i długofalowo wygeneruje zapotrzebowanie na dodatkowych 230 tysięcy mieszkań. Jednocześnie specyficzna sytuacja w mieszkaniówce, czyli niedobór mieszkań i ich cenowa niedostępność, będzie stymulowała rozwój sektora PRS (Private Rented Sector), czyli wynajmu instytucjonalnego. O przeznaczaniu części inwestycji na wynajem mówią już najwięksi polscy deweloperzy, obawiający się, że mogą mieć problem ze sprzedaniem lokali w realizowanych projektach.
