Wynajem mieszkań – KNC Nieruchomości

W jakich sytuacjach można usunąć lokatora z wynajmowanego mieszkania?

eksmisja

Polscy prawodawcy nowelizując przepisy o prawie lokatorskim, stanęli na stanowisku, że to właśnie lokatorowi jako stronie stosunku najmu należy się szczególna ochrona. Oczywiście, zgodnie z zasadą równości wobec prawa, przy zawieraniu umowy najmu interesy zarówno najemcy, jak i właściciela mieszkania powinny być chronione w równych stopniu, jednak rzeczywistość nieraz okazuje się brutalnie inna.

W przypadku nierzetelności lokatorów i nieregulowania przez nich opłat związanych z najmem, a nawet w przypadku niszczenia przez nich mieszkania, wynajmujący nie ma prawa wyrzucić ich z mieszkania, którego jest właścicielem. Zanim do tego dojdzie musi minąć odpowiedni czas, w ciągu którego właściciel nieruchomości przejdzie przez długą procedurę sądowo-egzekucyjną. Średni czas trwania procesów, w których efekcie wynajmujący będzie mógł pozbyć się nieuczciwych lokatorów zgodnie z literą prawa trwa od 1 roku do 2 lat. W jakich więc sytuacjach, mimo nie wywiązywania się lokatora z umowy, nie można go wyrzucić z mieszkania?

Przede wszystkim, jeśli najemca dopuścił się zwłoki w zapłacie, ale termin zwłoki nie przekroczył dwóch pełnych okresów płatności. Dopiero po upływie tego czasu wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości.

Jednak jedynie od dobrej woli lokatora zależy, czy po upływie wyznaczonego terminu opuści on zajmowany lokal, i czy ureguluje należności. Zgodnie bowiem z ustawą o ochronie lokatorów, nawet po upływie terminu wypowiedzenia wynajmujący nie ma prawa do wyrzucenia najemcy z mieszkania.

Jeśli lokator mieszkania nie opuści, wówczas właściciel musi złożyć we właściwym sądzie powszechnym pozew o eksmisję. W czasie trwania postępowania sądowego wynajmujący musi nadal cierpliwie znosić zajmowanie jego lokalu przez najemcę. Po wydaniu wyroku, jego uprawomocnieniu się, czyli po upłynięciu przewidzianych prawem terminów do wniesienia przez pozwanego (w tej sytuacji najemcę) środków odwoławczych, właściciel mieszkania musi wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Po jej otrzymaniu powinien wystosować wniosek do właściwego miejscowo komornika sądowego o przeprowadzenie eksmisji. Dopiero w tym momencie wyczerpana została procedura sądowa, która daje wynajmującemu prawo, poprzez komornika do pozbycia się lokatora.

Jednak istnieje kilka wyjątków, które wyłączają możliwość wyrzucenia najemcy nawet na tym etapie, po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję. Jest to sytuacja, w której w wyroku sąd dodatkowo przyznaje osobie eksmitowanej uprawnienie do otrzymania lokalu zastępczego. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami, osoby bezprawnie zajmującej mieszkanie nie można wyrzuć na bruk, a trzeba zapewnić jej w zamian lokal socjalny, jeśli taki będzie nakaz sądu. Przy czym sąd nie bada tutaj intencji lokatora, a jego stanu rodzinny i majątkowy. Uprawnienie do otrzymania lokalu zastępczego z urzędu otrzymują:

  • kobiety w ciąży,
  • osoby małoletnie, czyli takie, które nie ukończyły 18 roku życia,
  • osoby niepełnosprawne,
  • osoby częściowo lub całkowicie ubezwłasnowolnione,
  • osoby współzamieszkujące i opiekujące się osobami wskazanymi w trzech powyższych punktach,
  • osoby obłożnie chore,
  • emeryci, renciści, którzy spełniają kryteria do otrzymania pomocy społecznej,
  • osoby posiadające status bezrobotnego,
  • osoby, które spełniają przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego określane w uchwale rady gminy.

Oznacza to, że jeśli lokator spełnia jeden z powyższych warunków, nawet komornik nie może wyrzucić go z mieszkania, jeśli nie zostanie mu przyznane mieszkanie zastępcze. Ilość lokali socjalnych określana jest przez gminę i w jej zasobach się znajduje. Z reguły gminy dysponują niewystarczającą ilością takich mieszkań, co powoduje oczekiwanie w kolejce na zwolnienie się miejsca. Ciężko oszacować jak długo może potrwać przyznawanie mieszkania socjalnego, ale przez cały ten czas, wynajmujący nie może usunąć najemcy z mieszkania i musi cierpliwie znosić jego obecność.

W pozostałych przypadkach eksmisji, czyli jeśli danej osobie nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego, komornik musi wstrzymać się z jej przeprowadzeniem, jeśli eksmitowany nie wskaże pomieszczenia tymczasowego, do którego może się przenieść. Pomieszczenie tymczasowe poza najemcą może wskazać gmina, właściciel mieszkania lub osoba trzecia. Wstrzymanie egzekucji z powodu poszukiwania pomieszczenia tymczasowego może trwać maksymalnie 6 miesięcy. Jeśli po upływie tego okresu pomieszczenie nie zostanie wskazane, komornik przymusowo usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe.

Jeden komentarz do W jakich sytuacjach można usunąć lokatora z wynajmowanego mieszkania?

  1. Sabina Kijak says:

    A co w sytuacji gdy właścicielka zastosuje jako powód wypowiedzenia łamanie porządku domowego – art. 11 ust.2p.1 i pomimo iż nie jest to prawdą wraz z innymi lokatorami oraz innymi osobami – zainteresowanymi lokalem nagina prawo do swoich celów. Fingują zdarzenia , prowokują zachowania wskazujące na łamanie porządku domowego, fałszywie oskarżają w policji o rzekome zachowania lokatora, grożą zastraszają ale nie zaskarżają zgodnie z art.13 ustawy? Jak się bronić przed wyrzuceniem podstępem i utratą prawa do pomocy gminy?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *