Rynek wynajmu mieszkań w Polsce w ostatnich miesiącach zdawał się stabilizować, jednak najnowszy raport przygotowany przez Expandera i Rentier.io pokazuje inny trend. W kwietniu 2023 roku stawki najmu wzrosły w 10 miastach, spadły w pięciu, a w Poznaniu pozostały na poziomie z marca. W porównaniu z ubiegłym rokiem, ceny są wyraźnie wyższe, średnio o 8,8%. Liczba dostępnych ofert wynajmu mieszkań w badanych miastach nieco zmalała, ale wciąż pozostaje na poziomie umożliwiającym znalezienie odpowiedniego lokum.
Dlaczego koszty najmu rosną?
W ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrost kosztów najmu (średnio o 8,8%) to skutek tego, co działo się wiosną 2022 roku. Ogromny popyt na mieszkania miał związek z napływem uchodźców z Ukrainy. Podaż mieszkań była zbyt niska, co przyczyniło się do znacznego wzrostu cen. Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 roku odnotowano w Rzeszowie (18%), Warszawie (16%) oraz Krakowie (13%).
W ostatnim czasie stawki najmu były już jednak dość stabilne. Od stycznia 2023 roku średnia zmiana to tylko 0,1%. Zawdzięczamy to znacznemu wzrostowi dostępności mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 roku w badanych miastach odnotowano tylko 18 tysięcy aktywnych ogłoszeń. W kwietniu 2023 roku było ich 35 tysięcy. Mimo to liczba ta wciąż jest mniejsza niż dwa lata temu (53 tys.). Co ważne taka liczba ofert wydaje się trzymać lokalne rynki w stanie równowagi. Liczba unikalnych ofert na poziomie 30 czy 49 tysięcy pozwala wybrać sobie odpowiednie mieszkanie nawet w dużym mieście.
Czy najem wciąż się opłaca?
Rok 2023 przynosi nam konsekwentne spadki rentowności inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Mimo że są one w miarę stabilne, to ceny samych lokali rosną. Majowa analiza pokazuje, że w aż 7 dużych miastach nieruchomości są najdroższe w historii. Wysoka cena zakupu zmniejsza znacząco zysk z inwestycji.
Rentowność brutto wynosi obecnie 6,7%, a na początku roku wynosiła całe 7%. Mieszkanie pod wynajem z uwzględnieniem wszystkich kosztów najbardziej opłaca się obecnie kupić w Sosnowcu. Tam stopa zwrotu to niemal 8%. Na dużo mniejszy zysk mogą liczyć inwestorzy z Poznania. Tam rentowność brutto wynosi tylko 5,9%.
“Bezpieczny kredyt 2%” a najem
Aż w 13 z 16 badanych miast pierwsza rata kredytu w programie rządowym będzie niższa niż najem. I to przy wyliczeniach bez wkładu własnego. To świetna wiadomość dla osób, które już teraz zastanawiają się nad skorzystaniem ze wsparcia państwa. Największą różnicę obserwujemy obecnie w Szczecinie. Zakup własnego lokalu to koszty mniejsze o ponad 400 zł. miesięcznie. Z kolei w Poznaniu, Białymstoku czy Gdyni różnica ta będzie naprawdę niewielka. Oczywiście inwestycja we własne mieszkanie najmniej opłaca się tam, gdzie najem jest najtańszy.
