Analitycy z PKO BP po raz kolejny przedstawiają prognozę dla rynku mieszkaniowego, w której spodziewają się spadku cen. Tym razem szacunki to korekta w zakresie od 5 do aż 10% w 2023 roku. Byłaby to spora zmiana i zdecydowanie poprawiłaby sytuację osób, które dopiero planują zakup mieszkania. Czy w takim razie można już uznać, ze czekanie się opłaciło? Na takie stwierdzenia na pewno jest jeszcze za wcześnie, ale przyjrzyjmy się, co doprowadziło zespół analityczny banku do przytoczonych tu przewidywań.
Co obecnie może powodować spadek cen mieszkań?
Jako czynnik mogący doprowadzić do przecen w mieszkaniówce, analitycy PKO BP na pierwszym miejscu wskazują wyhamowanie akcji kredytowej. Tutaj w tle oczywiście mamy wysokie stopy procentowe, ale też (coraz częściej akcentowane w tym kontekście) rygorystyczne zalecenia KNF co do wyliczania zdolności procentowej (obecnie bank musi symulować wyliczenia dla ewentualnego wzrostu oprocentowania aż o 5%). Jednak trudno dostępny kredyt to tylko początek listy. Za pogorszenie koniunktury odpowiada także realny spadek dochodów ludności, czy pośrednio analitycy mówią tu o inflacji, ponieważ to przez nią nasze wypłaty z miesiąca na miesiąc mają coraz mniejszą siłę nabywczą.
Wśród czynników działających na rzecz spadku cen znajdujemy też ryzyko nadpodaży lokali mieszkalnych. Wynika to z tego, że w okresie rekordowego prosperity deweloperzy rozpoczynali mnóstwo nowych inwestycji i spora ich część będzie finalizowana w pierwszej połowie 2023 roku. Duża podaż przy małym popycie może zmusić deweloperów do obniżania cen. Tym bardziej, że coraz mniej aktywni mogą być inwestorzy. Odpływ takich klientów będzie wynikał ze spadającej rentowności inwestycji w mieszkanie, przy jednoczesnym wzroście rentowności innych form lokowania kapitału, nawet zwykłych lokat oszczędnościowych.
Co obecnie hamuje spadek cen mieszkań?
Nie należy jednak ulegać złudzeniu, że na rynku obecne są wyłącznie czynniki działające w kierunku obniżenia cen. Gdyby tak było, pewnie już obserwowalibyśmy spore obniżki stawek za metr kwadratowy, a tymczasem widać jedynie zahamowanie tendencji wzrostowej. Tutaj analitycy PKO BP na pierwszym miejscu wymieniają doświadczenie deweloperów oraz ich wiedzę o tym, jak zarządzać ofertą, dzięki czemu precyzyjnie i elastycznie dostosowują się do gorszej koniunktury. Ta jest też podtrzymywana przez niektóre zjawiska, takie jak chociażby nadal wysokie stawki wynajmu i niedobór lokali na wynajem oraz ucieczkę z oszczędnościami w nieruchomości, w celu chronienia ich przed inflacją. W analizie PKO BP wskazany jest też fakt, że na rynek trafiają teraz mieszkania budowane już w okresie bardzo dynamicznego wzrostu cen materiałów budowlanych, robocizny oraz energii. To oznacza, że w praktyce, aby deweloper mógł obniżyć cenę, musiałby sprzedawać poniżej kosztu wytworzenia. Tego na pewno firmy będą unikać, starając się chociażby przeczekać niekorzystny czas, dzięki oszczędnościom zgromadzonym w okresie rekordowej koniunktury.
Co się wydarzy w 2023 roku na rynku mieszkań?
Analitycy PKO BP sądzą, że w nadchodzącym roku przeważą jednak czynniki działające na rzecz obniżenia cen w mieszkaniówce. Nie powinna to być spektakularna zapaść – realny scenariusz to korekta o 5 do 10% w ciągu 12 miesięcy liczonych w okresie od czwartego kwartału 2022 do trzeciego kwartału 2023. Jednocześnie eksperci banku podkreślają, iż obecne odczyty z rynku mogą prowadzić do błędnych wniosków. Wynika to z tego, że przy zmniejszonej liczbie transakcji, może dochodzić do zafałszowywania średniej. W czasach gorszej koniunktury zdecydowanie bardziej chodliwe stają się mniejsze mieszkania, te z kolei mają wyższą cenę za metr kwadratowy. Wzrost udziału takich transakcji w ogóle transakcji na rynku mieszkaniowym doprowadzi do wyniku w postaci zawyżonej średniej. Uwzględniwszy to, można dojść do wniosku, iż w wielu ośrodkach do korekty cen już dochodzi, lecz nie widać tego w oficjalnych statystykach.
Jeśli spojrzeć na analizy z innych źródeł, które prowadzą bardziej precyzyjną segmentację rynku, widać, iż w segmencie dużych mieszkań ceny zaczynają spadać. Spadki kwotowe są tym bardziej znaczące, że mamy do czynienia z wysoką inflacją, więc realnie wartość mieszkań obniża się już dosyć dynamicznie.
