Rynek mieszkaniowy Wynajem mieszkań

Czy deweloperzy będą wynajmować mieszkania?

Teren budowy budynków mieszkalnych, z dźwigami typu żuraw

O możliwym przekształcaniu się polskiego rynku mieszkaniowego na wzór zachodni mówi się od wielu lat. W Zachodniej Europie dużo popularniejszy jest najem. W krajach takich jak Niemcy w dużych miastach jest nawet dominujący. Wpływa na to duża aktywność funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Takich samych trendów spodziewano się w Polsce, upatrując w tym nawet zagrożenia, ponieważ mogłoby to spowodować gwałtowny wzrost cen. Jednak rzeczywistość pisze swoje scenariusze – rynek pierwotny może się nastawić na najem, lecz w innym modelu niż zakładano.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym przed wojną

Jeszcze zanim Rosja zaatakowała Ukrainę, sytuacja w naszej mieszkaniówce była co najmniej napięta. Niemal od początku pandemii ceny metra kwadratowego lokalu mieszkalnego rosły, aż w końcu osiągnęły poziom, który część analityków uznało z symptom powstawania bańki spekulacyjnej. Nie przeszkadzało to nabywcom, którzy wciąż napędzali popyt. Jedną z przyczyn była rosnąca inflacja i bardzo niskie, wręcz symboliczne stopy procentowe. Przekładało się to na sytuację, gdy pieniądz z dnia na dzień tracił na wartości, a jednocześnie lokaty oszczędnościowe przestały przynosić jakikolwiek dochód. Dlatego coraz więcej osób zaczęło lokować swoje środki w mieszkaniach. Popyt inwestycyjny napędzał wzrost cen. Z kolei wzrost cen zaczął przyciągać na rynek także spekulantów, liczących na zakup i szybką odsprzedaż z zyskiem. To doprowadziło do gwałtownych wzrostów stawek za metr, które być może doprowadziłyby do powstania bańki cenowej.

Nastąpiła jednak istotna zmiana – Rada Polityki Pieniężnej, aby walczyć z rosnącą inflacją, zaczęła podnosić stopy procentowe. O ile nie znalazło to jeszcze odzwierciedlenia w oprocentowaniu lokat, to natychmiast przełożyło się na wzrost kosztów kredytów. Spadła zdolność kredytowa oraz wzrosły koszty obsługi już zaciągniętych zobowiązań. Efektem tego był gwałtowny spadek liczby udzielanych kredytów, a to one w dużej mierze napędzały koniunkturę w mieszkaniówce. Jednocześnie wysokie oraz wciąż rosnące ceny robocizny oraz materiałów budowlanych sprawiły, że koszt metra kwadratowego mieszkania wciąż rósł i deweloperzy nie mieli możliwości ratowania sytuacji obniżaniem cen.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w trakcie wojny

Czynnik opisane w poprzedniej sekcji raczej jednoznacznie wskazywały na możliwość wyhamowania koniunktury – równoczesne wystąpienie wysokich cen oraz ograniczania akcji kredytowej szybko przełożyłoby się na wyhamowanie popytu, co zresztą było już widać w odczytach z początku 2022. Jednak atak Rosji na Ukrainę kompletnie zmienił sytuację.

Rynek wynajmu mieszkań był w Polsce mocno osłabiony przez zmiany, jakie wywołała pandemia. Powoli się odbudowywał, jednak nadal nie wrócił do dobrej kondycji. Nie spodziewano się więc, iż może stać się “lokomotywą” ciągnącą cały sektor nieruchomości mieszkaniowych. A na to wygląda teraz, gdy naszą wschodnią granicę przekraczają setki tysięcy osób uciekających przed koszmarem wojny.

Obecnie mówi się już o ponad 1,5 mln ukraińskich uchodźców, z których spora część nie powędruje dalej na zachód, ale zostanie u nas. Muszą oni gdzieś mieszkać i póki co wygląda na to, że zapewnienie im dachu nad głową będzie się opierało na udostępnianiu prywatnych mieszkań. W wielu przypadkach początkowo będzie to darmowa pomoc, lecz z czasem Ukraińcy zaczną opłacać swoje rachunki. W okresie przejściowym, przez dwa miesiące rząd zapłaci właścicielowi 1200 złotych za każdego goszczonego uchodźcę.

To najprawdopodobniej doprowadzi do napędzenia popytu na mieszkania na wynajem. Już teraz widać znaczny ubytek tego typu ogłoszeń. Większość Ukraińców, którzy do nas przyjechali, planuje pracować i zarabiać na siebie. Będą więc mogli też najmować na warunkach rynkowych.

Popyt na rynku najmu będzie coraz większy. Jednocześnie bardzo dużo Ukraińców z polskich budów wyjechało, aby walczyć o ojczyznę. Wojenna zawierucha powoduje dalszy wzrost cen materiałów budowlanych. Będzie więc coraz drożej, a jednocześnie wciąż rosnące stopy procentowe wciąż ograniczają akcję kredytową.

W tej sytuacji deweloperzy zaczynają rozważać, czy nie budować pod wynajem. Nie będzie to raczej przestawienie się na ten model w 100%, ale dzielenie inwestycji pod dwa cele i np. przeznaczanie tylko pewnej puli mieszkań na sprzedaż, reszty zaś na wynajem. Wynika to z tego, że popyt na mieszkania zmalał, a ich ceny raczej zmaleć nie mogą, a jednocześnie popyt na najem będzie gwałtownie rósł.

Zostaw komentarz

Może Ci się także spodobać