Na rozchwianym rynku nieruchomości mieszkalnych mamy do czynienia z nietypową sytuacją. W ostatnim czasie obserwujemy znaczny spadek popytu na mieszkania. Z pewnością ma to związek z rosnącymi kosztami kredytu hipotecznego i utrudnionym dostępem do tego typu produktów bankowych. Z danych zebranych przez BIG DATA w 2022 wynika, że na rynku pierwotnym sprzedano 32,7 tysiąca mieszkań, czyli o 35% mniej niż rok wcześniej. Spadki widać też z miesiąca na miesiąc, a ceny pozostają na tym samym, wysokim poziomie.
Wyraźne spadki w wynikach sprzedaży
Pierwszy poważny spadek popytu na rynku pierwotnym był notowany w czerwcu 2022. Aż do listopada wyniki te nieco się poprawiały, jednak dane zbiorcze nie pozostawiają wątpliwości. Pod koniec roku wyniki sprzedaży firm deweloperskich wyraźnie się pogorszyły. Warto podkreślić, że dane w zależności od miasta mocno się różnią. W Gdańsku różnica sprzedaży między listopadem a grudniem wyniosła tylko 8%. Jednak takie miasta jak Łódź, Katowice czy Poznań zaliczyły spadki na poziomie 50 – 60%. Jak wspominaliśmy na wstępie, popyt w skali kraju w 2022 skurczył się na rynku pierwotnym o 35%. Jednak aby prawidłowo rozumieć te dane, warto pamiętać, że 2021 był wyjątkowo dobrym czasem dla inwestorów.
Wraz ze spadkami ilościowymi redukcji uległa też wartość kredytów hipotecznych, jakich udzielono w 2022. Ma to związek głównie z nowymi rekomendacjami KNF i, co za tym idzie, znacznym spadkiem zdolności kredytowej Polaków. Eksperci szacują, że ogólna wartość kredytów zabezpieczonych hipoteką spadła w 2022 o połowę w porównaniu z danymi z 2021. Sytuacji z pewnością nie poprawia ustawiczny wzrost cen lokali mieszkaniowych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na tym pierwszym cena za metr kwadratowy mieszkania wzrosła w 2022 o od 9 do 17%. Odpowiadają za to przede wszystkim wzrosty cen w branży budowlanej.
Korekta cen nie następuje
Deweloperzy, obserwując sytuację w branży kredytów, przygotowali się na transakcje zawierane z inwestorami z gotówką. Właśnie dlatego wielu z nich postawiło na projekty w atrakcyjnej lokalizacji. Oferując mieszkania w wysokim standardzie, mogą zrekompensować klientom wysokie ceny jakością. Jest to też jeden z powodów obserwowanego wzrostu ceny za metr kwadratowy lokalu. Na rynku przybyło drogich i bardzo drogich nieruchomości. Te w atrakcyjnej cenie dawno znalazły kupców i zniknęły z rynku. Warto podkreślić, że wahania cen na rynku nieruchomości były w 2022 mniejsze niż inflacja. Patrząc pod kątem ceny nabywczej pieniądza, realne ceny mieszkań w tym okresie nieznacznie spadły.
Nominalne stawki dotyczące lokali mieszkalnych rosną od IV kwartału 2022, a wartości transakcyjne nieznacznie spadają. Nic więc dziwnego, że inwestorzy wstrzymują się z decyzjami o zakupach, a deweloperzy zmniejszają swoją aktywność zarówno w sferze sprzedaży, jak i inwestycji. Właśnie dlatego trudno obecnie o dokładne prognozy dotyczące sytuacji w branży w 2023. Pewników jest niewiele. Z pewnością czeka nas spadek podaży na rynku pierwotnym i trend ten utrzyma się w najbliższych latach. Jak będą wyglądały ceny, pokażą najbliższe miesiące.
