Wynajem mieszkań – KNC Nieruchomości

Nowe przepisy a budynki bez dokumentacji

Zmiana przepisów może utrudnić sprzedaż mieszkań w budynkach nie posiadających dokumentacji. Zapowiadana nowelizacja może wprowadzić w obrocie nieruchomościami jeszcze większy chaos.

Mowa konkretnie o sprawdzaniu, czy dany lokal stanowi odrębną własność, co jest podstawą do sporządzenia aktu notarialnego, czyli umowy sprzedaży. W Sejmie uchwalono dwie nowelizacje dotyczące jednego przepisu, określającego badanie odrębnej własności lokalu. Wiadomo już, że rozwiązanie to mocno skomplikuje i tak już nieraz zagmatwane sytuacje, na jakie napotyka się w procesie obrotu nieruchomościami.

Pierwsza z nowelizacji 6 lipca została przedłożona prezydentowi do podpisu, a za jej kształt odpowiadają posłowie Prawa i Sprawiedliwości. Druga ze zmian zostanie wprowadzona na podstawie artykuły 43 specustawy mieszkaniowej, którą prezydent otrzymał do podpisu w późniejszym terminie. To, która z noweli pierwsza wejdzie w życie, będzie rzutowało na wygląd nowych zasad ustalania odrębnej własności lokali zgodnych z definicją ujętą w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Wejście w życie każdej z ustaw nastąpi w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw.

Specjalista z dziedziny prawa konstytucyjnego, profesor Marek Chmaj zauważa: „To przykre, ale politycy dali mam kolejny przykład, że w tej kadencji Sejmu nie panuje się nad legislacją, a przepływ informacji jest żaden. Tak się nie powinno uchwalać prawa. Przepisy się różnią. Oznacza to, że będzie się stosować normy kolizyjne, czyli że przepisy szczegółowe będą mieć pierwszeństwo przed ogólnymi albo nowe przed starszymi. W tym konkretnym wypadku wszystko wskazuje na to, że pierwsza nowela zacznie obowiązywać szybciej, bo wcześniej trafiła na biurko prezydenta”.

Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu tłumaczy natomiast, że pierwsza z nowelizacji : „rozstrzyga m.in., że to starostowie, a nie notariusze badają, czy ustanowienie odrębnej własności lokali następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie”. Zmiana na podstawie specustawy mieszkaniowej natomiast nie różni się w zasadzie od nowelizacji, poza tym, że wprowadza uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Nie przewiduje jednak badania zgodności lokali innych niż mieszkalne, w przeciwieństwie do nowelizacji poselskiej, która ujmuje w tym wypadku również lokale użytkowe.

W praktyce może to powodować problemy z wyborem, który przepis w danym przypadku należy zastosować, a ważność umowy będzie zależeć od decyzji notariusza. W obu ustawach istnieje też rozbieżność w zakresie odrębności nieruchomości w domach jednorodzinnych. Według jednej odrębną nieruchomość w takim budynku mogą stanowić tylko dwa lokale mieszkalne, według drugiej natomiast nie dotyczy to budynków jednorodzinnych wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r. Nie wiadomo więc jak należy traktować domy jednorodzinne, dla których pozwolenie na budowę wydano przed tym dniem.

Źródło:
https://www.rp.pl/Nieruchomosci/307239927-Obrot-nieruchomosciami-skomplikuje-bubel-prawny.html

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.