Czy to pierwszy objaw nadchodzącego ochłodzenia rynku nieruchomości? Z odczytów portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl wynika, że w październiku w największych polskich miastach deweloperzy odnotowali spadek liczby transakcji. Jak duże są to zmiany i z czego mogą wynikać – o tym piszemy w poniższym artykule.
W metropoliach sprzedaż spada
We wspomnianym raporcie analizie poddano 6 największych polskich rynków nieruchomości, czyli Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań. Tradycyjnie to główne aglomeracje były lokomotywami pociągowymi trwającej w mieszkaniówce hossy, jednak z bieżących danych wynika, iż być może lokomotywom zaczyna brakować paliwa.
Deweloperzy odnotowali w październiku spadek liczby transakcji o 16% (w liczbach jest to 3608 lokali) miesiąc do miesiąca. Ta korekta nie była rozłożona równomiernie pomiędzy poszczególne miasta, jednak w każdym z nich wystąpił spadek sprzedaży. Różnice były jednak spore i tak dla przykładu Gdańsk zakończył październik z wynikiem najgorszym w całym roku 2021, bo ze spadkiem wolumenu transakcji o 28%, a Łódź jeszcze gorzej, bo o 27%. Spadkowa była także stolica, jednak tutaj korekta w dół wyniosła zaledwie 8%.
Ceny – raczej stabilnie
Spadek liczby transakcji nie oznacza wcale, że zaczęła się też korekta cen – te nadal trzymają się mocno, z wyjątkiem Krakowa, gdzie odnotowano spadek ceny metra kwadratowego. W pozostałych ośrodkach nadal aktualna była tendencja wędrówki w górę, chociaż można już zaobserwować jej spowolnienie, chociażby w przypadku Warszawy i Poznania, gdzie wzrost to symboliczne 1%. Z kolei we Wrocławiu październik zakończył się na takim samym poziomie, na jakim został rozpoczęty – zmian stawek nie było.
Te trendy wyglądają ciekawie, gdy się je zestawi ze statystykami rocznymi, ponieważ od początku 2021 we wszystkich ośrodkach ceny rosły i to często w tempie dwucyfrowym: mieszkania w Gdańsku podrożały o 20%, we Wrocławiu 18%, w Łodzi aż 23%. Spokojniej było w Krakowie i Poznaniu, gdzie roczne wzrosty nie przekroczyły 10%.
Spada dostępność mieszkań
We wszystkich analizowanych ośrodkach spada dostępność mieszkań. W raporcie przeanalizowano to na dwa sposoby: coraz mniej korzystna jest relacja ceny metra do wysokości zarobków, jak też coraz większym obciążeniem dla domowego budżetu jest comiesięczna rata kredytu. W tym drugim przypadku znaczenie ma październikowa decyzja RPP, czyli podniesienie poziomu stóp procentowych, co oznacza wzrost kosztów kredytu. W listopadzie mieliśmy kolejną podwyżkę, można się więc spodziewać, że czynnik ten będzie miał coraz większy wpływ na kształtowanie popytu w mieszkaniówce. Biorąc jednak pod uwagę to, iż omawiane dane dotyczą października, można uznać, iż zmiana poziomu stopy referencyjnej nie odegrała tu jeszcze większej roli. Za spadki liczby transakcji odpowiedzialne są więc raczej inne czynniki.
Dopiero kolejne podwyżki stóp mogą mieć większy wpływ na rynek mieszkaniowy. Z deklaracji deweloperów wynika, że obecnie nadal mamy do czynienia z rynkiem sprzedającego – popyt dominuje nad podażą. Wynika to głównie z coraz wyższej inflacji, która napędzała hossę w mieszkaniówce w ostatnich miesiącach, a można się spodziewać, iż w nadchodzącym okresie dopiero osiągnie maksimum. Z drugiej strony tak wysoka presja inflacyjna zapewne skłoni RPP do kolejnych podwyżek stóp, za sprawą czego już w 2022 zapewne będziemy obserwować znaczne osłabienie akcji kredytowej, a tym samym spadek popytu w mieszkaniówce.
