Wynajem mieszkań postrzegany jest jako bezpieczna i stabilna forma lokowania kapitału. Nie oznacza to, że na tym rynku nie ma zmian koniunktury. Chociażby obecnie mamy do czynienia ze spadkami czynszów. Jednak wcześniej notowane były mocne wzrosty i póki co korekta nawet ich nie wyrównała. Można uznać, że podobnie jak w przypadku mieszkań na sprzedaż, tak i przy mieszkaniach na wynajem występuje cykliczność. W tym artykule nie chcemy się na tym skupiać. Zamierzamy za to przyjrzeć się czynnikom bardziej długoterminowym, które mogą decydować o popycie na najem oraz stawkach najmu w najbliższych latach.
Efekt “Bezpiecznego Kredytu 2%”
Wszyscy wiemy, jaki jest najbardziej oczywisty efekt rządowej pomocy w zakupie mieszkania – wzrosty cen znowu są rekordowe, w największych miastach i w przypadku mniejszych lokali są to wartości nawet dwucyfrowe (w procentach). To, że BK2% w ten sposób wpłynie na rynek było oczywiste. Mniej oczywiste jest oddziaływanie programu na segment mieszkań na wynajem, a tu obecnie obserwujemy już silny efekt.
Aby zrozumieć, co się wydarzyło, najpierw trzeba ustalić, kto dominuje w grupie najemców. Zazwyczaj są to osoby młode, które nie mają jeszcze dużych zarobków ani nie zdążyły zbudować oszczędności wystarczających na wkład własny. Najem jest dla nich raczej koniecznością niż wyborem. I to właśnie pod takie osoby jest zaprojektowany “Bezpieczny Kredyt 2%”. Niezależnie od ogólnej oceny tego, jak ten program wpłynął na dostępność mieszkań, spora grupa młodych osób (40-50 tysięcy) już zdążyła dzięki rządowej pomocy nabyć własne M. Wielu z nich dotychczas żyło w najmowanym lokalu, więc możliwość zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej w inny sposób wyciągnęło te osoby z rynku najmu. Widać to w spadającym popycie oraz obniżanych przez landlordów stawkach.
Co ważne – efekt “Bezpiecznego Kredytu 2%” na rynku mieszkań na wynajem prawdopodobnie będzie długotrwały. Kto kupił mieszkanie, nie wróci już do najmowania. Rządowa pomoc przyspieszyła decyzje zakupowe wielu osób o kilka lat, więc tak też można oceniać horyzont czasowy oddziaływania BK2% – redukcja popytu na mieszkania na wynajem przez kilka lat.
Wojna w Ukrainie
W chwili obecnej to wielka niewiadoma. Atak Rosji na Ukrainę spowodował napływ milionów uchodźców do Europy, w tym do Polski. Osoby te wygenerowały rekordowy popyt na mieszkania na wynajem, co było doskonale widać w 2022 roku. Jednak im więcej czasu mija od początku konfliktu, tym mniej Ukraińców pozostaje w naszym kraju. Część wraca do siebie, część jedzie dalej na Zachód. Ci, którzy zostali u nas i pracują, starają się kupić własne mieszkanie.
Niewątpliwie stymulujący efekt wojny dla rynku najmu osłabł. Co będzie dalej – to zależy od rozwoju sytuacji za naszą wschodnią granicą. Obecnie optymizm ustępuje pesymizmowi, lecz to nadal nie pozwala sformułować prawdopodobnych prognoz: czy wojna zakończy się niechcianym kompromisem, czy może będzie trwała kolejne lata? Na pewno jeśli sytuacja się ustabilizuje, z Polski wyjadą kolejni Ukraińcy, redukując popyt na mieszkania do wynajęcia.
Migracja zarobkowa
Polska, na tle Zachodu, jest krajem mocno jednolitym pod względem narodowości. Jednak to może ulec szybkiej zmianie. I nie chodzi tu już o Ukraińców. Fatalna demografia sprawia, że brakuje rąk na rynku pracy, a system emerytalny jest niewydolny. Sposobem na poradzenie sobie z tym jest wpuszczanie do kraju dużej liczby imigrantów zarobkowych. Rząd nie ukrywa, iż chce stymulować takie przepływy ludności, więc zapewne w najbliższych latach na rynek najmu będzie trafiać coraz więcej osób, które przyjechały do Polski za pracą, często z odległych zakątków świata.
Demografia
Od lat notujemy ujemny przyrost naturalny, czyli jest nas coraz mniej. Prawdopodobnie imigranci zarobkowi nie zbilansują tego w 100%, więc liczba osób na rynku najmu będzie się kurczyła. Warto jednak pamiętać, że współwystępuje to z dwoma innymi ważnymi czynnikami:
- gospodarstwa domowe są coraz mniejsze, przez co redukująca się liczba Polaków niekoniecznie przełoży się na spadający popyt;
- ludność wciąż migruje do największych miast, a z tego względu w głównych ośrodkach popyt na mieszkania na wynajem nadal może się utrzymać na wysokim poziomie.
