Podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny oraz jego najemcy powinny zostać określone w umowie najmu. Często zdarza się jednak, że strony nie wyszczególniają w umowie swoich zobowiązań i uprawnień. W takiej sytuacji bezwzględne zastosowanie znajdują przepisy zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy oraz postanowienia Kodeksu Cywilnego.
Najemca ma prawo do:
- spokojnego używania lokalu (korzystania ze sprawnych urządzeń i wszelkich udogodnień lokalu i budynku mieszkalnego, zamieszkiwania wolnego od, niespowodowanych przez najemcę, żądań osób trzecich)
- wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku gdy wady najętego lokalu zagrażają jego zdrowiu
- żądania obniżenia wysokości czynszu lub wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminu, w przypadku gdy lokal posiada wady, które ograniczają możliwości umówionego użytkowania (w ostateczności – jeśli lokal już w chwili wydania najemcy posiadał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie lub, gdy właściciel lokalu nie reaguje na żądania usunięcia usterek, możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie najmu, bez zachowania terminu wypowiedzenia)
- roszczenia o zwrot uiszczonej kwoty czynszu za czas, w którym występujące wady nie pozwalały na zgodne z umową użytkowanie lokalu
- wyznaczenia terminu napraw obciążających wynajmującego (a bez których mieszkanie nie może być użytkowane zgodnie z umową); po upływie wyznaczonego terminu (gdy wynajmujący nie wywiąże się ze swojego obowiązku), najemca ma prawo dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Uwaga! Do działań obciążających wynajmującego zaliczamy: naprawy i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej, ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych oraz tynków.
- egzekwowania (także na drodze sądowej) wypełniania przez wynajmującego zobowiązań , zawartych w katalogu obowiązków wynajmującego; najemca ma prawo wnieść powództwo o nakazanie dokonania napraw w mieszkaniu wraz z żądaniem udostępnienia lokalu zamiennego na czas remontu
- założenia w wynajętym lokalu instalacji elektrycznej i gazowej, a także telefonu, radia i innych mediów (wyjątek stanowią sytuacje, gdy sposób ich założenia stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami lub zagraża bezpieczeństwu nieruchomości)
- oddania lokalu w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem (za pisemną zgodą wynajmującego)
Istnieje grupa lokatorów, którzy wymagają szczególnej ochrony i w związku z tym przysługują im dodatkowe prawa. Są to: kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, niepełnosprawni małoletni, bezrobotni, emeryci oraz renciści, którzy otrzymują świadczenia z pomocy społecznej. Osób takich nie można wyrzucić z wynajmowanego mieszkania. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy zawarta została umowa najmu okazyjnego. Wówczas bowiem najemca przedstawić musi poświadczone notarialnie oświadczenie, w którym zgadza się on na egzekucję i opróżnienie mieszkania na żądanie właściciela. W poświadczeniu wskazany zostaje również lokal, w którym po rozwiązaniu umowy będzie on mógł zamieszkać.
