Wynajem mieszkań – KNC Nieruchomości

Jak usunąć lokatora, który nie płaci czynszu

Zawierając umowę najmu strony zazwyczaj określają sytuację, w jakich nastąpić może jej wypowiedzenie. Jedną z takich przyczyn jest nie wywiązywanie się przez najemcę z postanowień dotyczących terminów i wysokości opłacanego czynszu.

Jeśli najemca dopuścił się zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a wyznaczone mu w tym okresie dodatkowe terminy zapłaty nie przyniosły skutku, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Aby wypowiedzenie było skuteczne oraz dla celów dowodowych powinno być dokonane na piśmie. Musi być w nim także określona przyczyna wypowiedzenia.

W umowie najmu powinien być ponadto umieszczony zapis, w jaki sposób wynajmujący zabezpiecza swoje interesy w przypadku nie wywiązywania się przez najemcę z jej umowy. Jednym z rozwiązań jest kaucja, którą najemca uiszcza przed wprowadzeniem się do lokalu. Nie zawsze jednak będzie ona w stanie pokryć powstałe po stronie właściciela nieruchomości koszty, które przecież stale rosną.

czynsz za mieszkanie

Jeśli po wezwaniu lokatora do zapłaty i wyznaczeniu mu konkretnego terminu, nadal nie wywiązał się ona ze swoich zobowiązań, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Przyjmuje się, że odtąd najemca zajmuje lokal bezprawnie. Właściciel nieruchomości ma prawo żądać od uciążliwego lokatora zapłaty odszkodowania za okres, w jakim zajmuje on mieszkanie bez tytułu prawnego. Właściciel nie ma bowiem w tej sytuacji możliwości znalezienia kolejnego najemcy, a wysokość odszkodowania powinna być równa wysokości czynszu jaki za wynajem mógłby otrzymywać.

Jeśli najemca uporczywie tkwi w wynajmowanym lokalu, należy wezwać go do jego bezzwłocznego opuszczenia. Niestety z punktu widzenia wynajmującego środki jakimi może się on posłużyć są mocno ograniczone. Prawo bowiem chroni lokatorów, i mimo, iż nie są właścicielami nieruchomości i nie mają do niej tytułu prawnego, nie mogą zostać siłą wyrzuceni na ulicę, zwłaszcza jeśli swoje zachowanie będą tłumaczyć brakiem lokalu zastępczego lub trudną sytuacją życiową. Wynajmujący może oczywiście poprosić o interwencję policję, jednak pełni to funkcję wyłącznie wystraszenia lokatora, ponieważ w tej sytuacji nawet policjanci nie mogą siłą wyrzucić najemcy z mieszkania.

Jeśli żaden z powyższych zabiegów nie przyniósł skutecznego rozwiązania, właścicielowi nieruchomości pozostaje złożenie pozwu o eksmisję. Wiąże się to jednak z długim czasem postępowania sądowego. Dodatkowo w miesiącach zimowych eksmisja nie może być przeprowadzana, co może wydłużyć termin zwolnienia lokalu. Podstawą do dokonania eksmisji jest wyrok sądu, który w trakcie procesu ocenia, czy będzie można lokatora eksmitować, biorąc pod uwagę czy należy mu się lokal socjalny. Jeśli odpowiedź będzie twierdząca, gmina ma obowiązek wyznaczyć taki lokal, których ilością dysponuje ograniczoną. Ponadto na lokale socjalne czekają kolejki, a wśród nich osoby uprzywilejowane, jak kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore i niepełnosprawne, a także niektórzy emeryci, renciści i bezrobotni. Sąd może także uznać, ze lokatora można eksmitować do pomieszczenia zastępczego, co może przyspieszyć sprawę. Po pierwsze znalezienie takiego pomieszczenia jest dużo łatwiejsze niż lokalu zastępczego, który jest odrębną nieruchomością. Najlepszym jednak orzeczeniem z punktu widzenia wynajmującego jest brak konieczności zapewnienia lokatorowi lokalu bądź pomieszczenia zastępczego. Dokonując tej oceny sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z nieruchomości, jego sytuację rodzinną i ekonomiczną.

Aby jednak zawczasu uniknąć problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Jest ona większym gwarantem zabezpieczenia praw właściciela mieszkania, a od najmu zwykłego różni się przede wszystkim formą. Umowa najmu okazjonalnego sporządzana jest bowiem w formie aktu notarialnego. Taka możliwość zarezerwowana jest jednak wyłącznie dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem nieruchomości. Ważnym elementem takiej umowy jest oświadczenie najemcy, w którym podaje on dodatkowy adres, pod który będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do rozwiązania czy wypowiedzenia umowy, i tym samym zobowiązuje się dobrowolnie wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania. Do oświadczenia musi być dołączona zgoda właściciela wskazanego lokalu zastępczego.

Umowa najmu okazjonalnego dla swej ważności musi być potwierdzona przez notariusza. W opisanej wyżej sytuacji, jeśli najemca zwleka z zapłatą należności za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a po wezwaniu go do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego terminu spłaty nadal nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania, usunięcie go z lokalu będzie znacznie szybsze i sprawniejsze. Wynajmujący powinien wezwać najemcę do opuszczenia lokalu wyznaczając mu do tego co najmniej 7-dniowy termin. Po jego bezskutecznym upływie musi wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (umowie najmu okazjonalnego zawartej miedzy stronami) z oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które również powinno się w takiej umowie znaleźć. Po uzyskaniu klauzuli należy wystąpić do komornika ze stosownym wnioskiem. W tej procedurze, w przypadku prawidłowo sporządzonej umowy, pominięty jest właściwie cały proces sądowy, a uzyskanie klauzuli wykonalności umożliwiającej eksmisję jest jedynie formalnością. W praktyce powoduje to przyspieszenie pozbycia się nieuprawnionego lokatora o kilka lub kilkanaście miesięcy, zmniejszając jednocześnie starty powstające po stronie wynajmującego. Biorąc pod uwagę dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, które jednak w razie potrzeby umożliwią odzyskanie lokalu w dużo krótszym czasie, najem okazjonalny wydaje się być rozwiązaniem korzystniejszym i bezpieczniejszym.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.