Od wielu miesięcy inwestorzy niepokoją się informacjami o nadchodzącej dekoniunkturze na rynku mieszkań. Wydaje się, że czarne prognozy sprawdziły się. Ceny akcji notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych przedsiębiorstw deweloperskich załamały się. Dekoniunktura objęła rynek mieszkaniowy całej Polski (w szczególności rynek trójmiejski). Dekoniunkturę odzwierciedlają ją nie tylko ceny akcji, ale także przedstawiane przez deweloperów wyniki sprzedażowe. Wielu deweloperów w pierwszym kwartale 2019 roku sprzedało dwa razy mniej mieszkań, niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku.
Na GPW notowanych jest 18 spółek deweloperskich. W przypadku większości z nich nastąpiły (często znaczne) spadki sprzedaży mieszkań. Panujące na rynkach napięcie łagodzi nieco fakt, że pewna część inwestorów odnotowała wzrosty. Należą do nich Dom Development (wzrost sprzedaży o 9,2 proc.), Atal (wzrost o 2,0 proc.) i Murapol (wzrost o 1,4 proc.). Wzrosty nie są więc spektakularne.
Mimo spadku ilości sprzedanych mieszkań, ich ceny nadal rosną. W niektórych dużych miastach ceny mieszkań wzrosły w pierwszym kwartale 2019 roku aż o 13 proc. Te korzystne informacje nie zmieniają jednak faktu, że w przypadku większości developerów sprzedaż mieszkań załamała się. Spadki o niemal 50 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym odnotowały Robyg i LC Corp, spadek o 24 proc. dotknął Inpro, mniej mieszkań niż w roku ubiegłym sprzedał także Budimex.
Dotychczasowe tempo wzrostu cen mieszkań nie jest jednak możliwe do utrzymania, gdyż od dłuższego czasu przekracza tempo wzrostu wynagrodzeń. Różnicy tej nie rekompensuje ani dobra koniunktura gospodarcza, ani wprowadzone przez rząd nowe programy (często zresztą pozostające w sferze zapowiedzi). Przy utrzymywaniu się obecnej ceny mieszkań, a tym bardziej przy jej wzroście, musi nastąpić zmniejszenie sprzedaży. Wynika to w jasny sposób z najbardziej podstawowych praw ekonomii – zależności podaży i popytu.
Spekulacja na rynku nieruchomości?
Dobra koniunktura na rynku nie może trwać wiecznie. Okres hossy trwa już około 5 lat, musimy więc liczyć się z końcem pewnego etapu cyklu ekonomicznego. W ciągu ostatnich kilku lat mieliśmy do czynienia ze znacznym wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Według części analityków wzrost ten był nadmierny, przybierając niekiedy charakter spekulacyjny. Mówienie o “bańce spekulacyjnej” i jej pęknięciu byłoby z pewnością przesadą, spadki sprzedaży mieszkań u deweloperów notowanych na GPW świadczą jednak wyraźnie, że okres prosperity powoli się kończy.
Wyraźne oznaki spowolnienia widać było już w 2018 roku. W porównaniu z 2017 rokiem, deweloperzy sprzedali o 11 proc. mieszkań mniej. Występujący więc obecnie trend spadkowy nie ma więc charakteru tymczasowego. Także utrzymujące się wzrosty cen nie są informacją pewną. Według części analityków, mogą być to wzrosty pozorne, odzwierciedlający różnice pomiędzy cenami ofertowymi a cenami faktycznymi. W sumie dane napływające z GPW są więc niepokojące, a mimo dobrej sytuacji makroekonomicznej dane rynkowe wskazują, że spadki sprzedaży mieszkań będą się utrzymywać. Możemy więc mówić o nadchodzącej dekoniunkturze – nie sposób jednak jeszcze ocenić jej rozmiarów.
