Według ekspertów Grupy Morizon-Gratka sektor najmu mieszkań w Polsce jest obecnie w fazie stabilizacji. Widać to wyraźnie po latach wzmożonej aktywności zarówno najemców, jak i właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem. Co ten trend oznacza dla obrazu cenowego w tej części rynku. Czy wynajmowanie mieszkań nadal jest tak rentowne, jak dawniej?
Inwestycja w mieszkanie na wynajem mniej atrakcyjna
Czynsze dla lokatorów mieszkań na wynajem są niższe niż jeszcze rok temu. Choć korekta stawek w dół wynosi tylko -0,1 wpłynęła na rentowność inwestycji. Aktualnie to w Łodzi można liczyć na największą stopę zwrotu zakupu mieszkania na wynajem. Wydatek ten przy mieszkaniu zajętym przez lokatorów przez cały rok zwróci się w około 188 miesięcy. W Krakowie czas ten jest najdłuższy i zamyka się w 256 miesiącach. Analitycy zwracają uwagę, że inwestowanie w lokal na wynajem wymaga obecnie dokładnych kalkulacji i wyczucia warunków rynkowych.
Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, zauważa, że podobnie jak program Bezpieczny Kredyt 2% wywindował popyt na rynku sprzedaży, tak dla sektora najmu takim impulsem była wojna na Ukrainie. Obecnie sytuacja jest stabilna, a popyt wśród lokatorów wrócił do poziomu sprzed konfliktu zbrojnego. Wszystko to miało duży wpływ na zachowania inwestorów. Cześć z nich zdecydowała się sprzedać lokale, które do tej pory zajmowali najemcy. Zmniejszony popyt zmusiła też rentierów do weryfikacji oczekiwań cenowych.
Wysokość czynszów będzie się zmieniać
Analiza Grupy Morizon-Gratka objęła stawki cenowe czynszów w największych polskich miastach. Wnioski są jednoznaczne. Oczekiwania rentierów na przestrzeni ostatniego roku zmieniły się nieznacznie, bo tylko o 0,1%. Jednak biorąc pod uwagę inflację, stawki czynszów odczuwalnie spadły. Najwyraźniej zjawisko to było widoczne w Warszawie i Krakowie. W stolicy lokum obejmujące jeden lub dwa pokoje można obecnie wynająć za 1,5-2% taniej niż przed rokiem. Dla najemców oznacza to oszczędność o 50 do 100 złotych na miesiąc. Co ciekawe na tym samym rynku lokalnym mieszkania trzypokojowe podrożały o 2,4%.
W Krakowie korekty w dół były bardziej wyraźne. Mieszkania obejmujące 2, 3 lub 4 pokoje są dziś tańsze o 100 do 300 złotych miesięcznie. Podrożały za to kawalerki o około 100 złotych na miesiąc. Analizą objęto też Wrocław, Poznań, Łódź i Gdańsk. W miastach tych nie odnotowano jednak spektakularnych zmian stawek czynszów. We Wrocławiu i Poznaniu koszt wynajęcia mieszkania pozostał na tym samym poziomie. W Łodzi wzrósł o 50 złotych, a w Gdańsku o 100 złotych na miesiąc. W tym samym mieście lokale dwupokojowe kosztują tyle samo co rok wcześniej.
Jak już wspominaliśmy, aktualne warunki rynkowe stawiają przed inwestorami szereg trudności. Analiza rentowności wymaga specjalistycznej wiedzy, a sama inwestycja łączy się ze sporym ryzykiem. Powodem tego jest przede wszystkim konkurencja po stronie podaży. Tam, gdzie mieszkań na wynajem jest więcej, właściciele muszą dłużej czekać na kolatora lub wyraźnie obniżać cenę, by go zainteresować swoim lokalem. Trend ten nie dotyczy tylko mieszkań w atrakcyjnej lokalizacji, choć i tu sytuacja zaczyna się powoli zmieniać.
