Od kiedy rząd ogłosił założenia programu “Pierwsze Mieszkanie”, rynek nieruchomości żyje nadzieją, że będzie to czynnik, który w końcu przywróci koniunkturę. Obecnie program jest już po etapie konsultacji społecznych i jeśli deklaracje się potwierdzą – wejdzie w życie w połowie tego roku. Czy rzeczywiście ma szansę ożywić mieszkaniówkę?
Kto skorzysta na programie “Pierwsze Mieszkanie”?
Tak naprawdę mówiąc o “Pierwszym Mieszkaniu” odnosimy się do dwóch bardzo różnych typów działań, które zostały zebrane pod tym zbiorczym hasłem. To praktycznie dwa odrębne programy – “Bezpieczny Kredyt 2%” oraz “Konto Mieszkaniowe”. Pierwszy adresowany jest do tych, którzy już kupują i wspierają się w tym zakupie kredytem. Drugi – do tych, którzy planują zakup za jakiś czas i rozpoczynają oszczędzanie na ten cel.
W ramach programu “Bezpieczny Kredyt 2%” rząd będzie dopłacał do kredytów. Dopłata jest skonstruowana tak, aby, w zamyśle, łagodzić koszty związane z wysokim oprocentowaniem pożyczek. W praktyce kredytobiorca będący beneficjentem programu będzie uiszczał comiesięczną ratę w wysokości odpowiadającej oprocentowaniu 2% powiększonemu o marżę banku. Rząd będzie go wspierał przez 10 lat, jednak dzięki zastosowaniu planu spłaty ze stałą częścią kapitałową raty, po zakończeniu okresu dopłat rata pozostanie na bardzo podobnym poziomie. Program oczywiście obwarowany jest szeregiem warunków, które mają profilować go pod wybraną przez rząd grupę docelową. Najważniejsze to wiek nie przekraczający 45 lat, brak prawa do lokalu mieszkalnego oraz obowiązek zamieszkiwania zakupionego lokalu przez okres pobierania dopłat.
Z kolei program “Konto Mieszkaniowe” to narzędzie dedykowane dla osób odkładających na mieszkanie. Mogą to być zarówno pełnoletni, jak i niepełnoletni. Minimalny okres odkładania to 3 lata i środki te trzeba przeznaczyć zgodnie z ustalonym celem. W zamian za regularne wpłaty przynajmniej w minimalnej ustalonej wysokości, rząd corocznie dopłaci do konta premię w wysokości albo inflacji, albo zmiany ceny metra kwadratowego mieszkania (zależnie od tego, który parametr będzie korzystniejszy dla beneficjenta).
Czy “Pierwsze Mieszkanie” pobudzi rynek mieszkaniowy?
Niezależnie nawet od najbardziej optymistycznych teorii na temat tego, co się dzieje i co się wydarzy na rynku mieszkaniowym, w danych widać spowolnienie. Jeśli chodzi o ceny, to są różne wersje, zależnie od odczytu – mowa jest albo o wyhamowaniu wzrostów, albo o lekkich spadkach. Za to nie ma wątpliwości co do tego, że popyt się załamał. Wynika to przede wszystkim z tego, iż wysokie stopy procentowe zahamowały akcję kredytową. Drogi kredyt to coraz mniej środków trafiających do mieszkaniówki i problemy dla deweloperów. Czy nowy program może się okazać “game changerem”?
Wiele osób jest o tym przekonanych. Szczególnie emocje wzbudza “Bezpieczny Kredyt 2%” ponieważ taka pożyczka w porównaniu z hipotekami na obecnych rynkowych warunkach to naprawdę konkurencyjna oferta. W przybliżeniu rata z dopłatą wychodzi prawie dwa razy niższa, jeśli porównujemy kredyty ze stałą częścią kapitałową (czyli z ratą zmienną). Jeśli porównamy “Bezpieczny Kredyt 2%” z normalnym kredytem z ratą malejącą, różnica to nadal około 20-30%. W perspektywie spłaty całego zobowiązania kumuluje się do dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych. Nic więc dziwnego, że bardzo dużo osób wykazuje zainteresowanie tym programem. Może to sugerować, iż mocno wpłynie on na sytuację na rynku nieruchomości. Jednak tutaj należy mieć na uwadze inny czynnik – skalę programu. Rząd ocenia, że w latach 2023-2024 obsłuży 50 tysięcy beneficjentów, a do 31 grudnia 2027, kiedy to zakończy się program będzie to 160-170 tysięcy uczestników. Jeśli zestawić to ze skalą rynku mieszkaniowego i umieścić w kontekście czasu (prawie 5 lat trwania programu) oraz skali (cały kraj), okazuje się, że liczba klientów generowana przez rządową pomoc wcale nie jest duża. Możliwe więc, iż rynek otrzyma krótki impuls, który będzie miał raczej charakter zmiany nastrojów, ale później nastąpi realna “wycena” programu i ostatecznie okaże się, że niewiele się zmieniło.
