Dzięki informacjom zebranym przez Otodom Analytics wiemy, że stopa zwrotu najmu w największych polskich miastach wciąż pozostaje niska. Sytuacja ta nie zmieniła się na przestrzeni ostatniego roku. Obecnie rentierzy mogą tylko pomarzyć o stawkach, jakie mogli uzyskać za najem choćby w 2022 czy 2023 roku. Czy to oznacza, że inwestycja w mieszkanie przeznaczone dla lokatorów przestała się opłacać?
Rynek nieruchomości w fazie stagnacji
Z najnowszych analiz wynika, że zarówno średnia wycena sprzedawanych mieszkań, jak i stawki najmu są obecnie stabilne. Ich wzrosty utrzymują się jednak poniżej poziomu wyznaczonego przez inflację CPI. Warto przy tym zauważyć, że zarówno ceny ofertowe i transakcyjne, jak i stawki najmu utrzymują się na poziomach najwyższych w historii. Mieszkania są więc drogie zarówno dla potencjalnych nabywców, jak i lokatorów na umowach najmu.
Wśród dużych polskich miast największą stopę zwrotu z najmu w czerwcu 2025 osiągnęły mieszkania na wynajem w Łodzi. W segmencie najpopularniejszych lokali na wynajem o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych średnia roczna stopa zwrotu bez uwzględniania kosztów utrzymania mieszkania, podatków czy prac remontowych zatrzymała się na 5,81%. Oznacza to niewielki wzrost o 0,15 punktu procentowego w skali rok do roku. W miastach wojewódzkich takich jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Poznań przeciętna stopa zwrotu utrzymywała się na poziomie powyżej 5%. Wśród mieszkań gdzie obecnie opłaca się wprowadzać na rynek mieszkanie na wynajem, znalazł się też Kraków.
Działania rentierów wymagają namysłu
Dzięki raportom Otodom Analytics wiemy, że stopa zwrotu z najmu systematycznie spada w Katowicach. Ciekawą sytuację obserwujemy w Gdańsku, tam opłacalność najmu kurczy się przez wciąż szybko rosnące ceny lokali mieszkalnych. Prócz tego sezonowy wzrost stawek w tym mieście okazał się niższy niż w poprzednich latach. Według zgromadzonych danych największą stopę zwrotu osiągają najmniejsze mieszkania o powierzchni do 40 metrów kwadratowych. W czerwcu 2025 wyliczono, że utrzymywał się on na poziomie od 4,88% w Krakowie przez 5,57% w Warszawie do 6,25% w Łodzi.
Warto podkreślić, że średnia roczna stopa zwrotu z najmu na przestrzeni ostatnich lat wciąż jest niska. W segmencie najpopularniejszych metraży, czyli mieszkań o powierzchni od 40-59 metrów kwadratowych w Katowicach jest on najniższy od 5 lat. W pozostałych dużych miastach w czerwcu wskaźnik zwrotu z inwestycji w najem wahał się od 0,2 do 0,4%. W porównaniu z najwyższą rentownością notowaną w drugiej połowie 2022 nastąpił spadek tego wskaźnika o 1,7% w skali roku.
Dla rentowności inwestycji w mieszkanie duże znaczenie mają ceny nieruchomości. Według analiz Otodom Analytics, w czerwcu tego roku zakup nowego lokalu mieszkalnego był o 1 do 9% droższy niż w tym samym czasie rok wcześniej. Lepsza sytuacja cenowa panowała na rynku wtórnym. Tam spadek stawek sprzedaży wahał się o od 0,3 do 5% rok do roku.
