Wynajem mieszkań – KNC Nieruchomości

Wpływ odwróconej hipoteki na rynek nieruchomości

odwrócona hipoteka

W obecnym stanie prawnym emeryci, którzy są właścicielami mieszkań, w celu uwolnienia zamrożonego w nich kapitału, mogą skorzystać z rodzaju produktu bankowego, w którym zbywający lokal otrzymuje wypłatę w postaci dożywotniej renty w zamian za przekazanie własności swojej nieruchomości bankowi.

Kwestia ta nie jest szczegółowo uregulowana, więc ustawodawcy wyszli z inicjatywą zabezpieczenia praw seniorów, tworząc ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. We wrześniu w Sejmie zakończyło się ostatnie czytanie i prawdopodobnie wejdzie ona w życie jeszcze przed końcem 2014 roku. Ustawa wprowadza nową definicję jaką jest odwrócona hipoteka, która na pozór przypomina instytucję renty dożywotniej. Jednak zasadnicza różnica występuje w kwestii dziedziczenia. Decydując się na rentę właściciel w momencie podpisania umowy przekazuje własność nieruchomości, w związku z tym po jego śmierci nie zalicza się ona do masy spadkowej. W zamian osoba ta otrzymuje dożywotnie wypłatę comiesięcznej renty wraz z prawem dożywotniego zajmowania mieszkania. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego natomiast, własność mieszkania przechodzi na bank dopiero 12 miesięcy po śmierci właściciela, o ile jego spadkobiercy nie zdecydują się na wykup nieruchomości. Jeśli do wykupu nie dojdzie, bank sprzeda mieszkanie po cenie rynkowej.

Jednak w umowie kredytowej określony będzie czas przez jaki będą się odbywały wypłaty, co oznacza, że będą się one mogły zakończyć jeszcze przed śmiercią osoby uprawnionej, co postawi ją w nieciekawej sytuacji finansowej. Umowę taką będą mogły zawrzeć zarówno osoby samotne jak i małżeństwa, a w przypadku śmierci jednego z małżonków raty będą nadal wypłacane, do czasu określonego w umowie. Kredytobiorca przez cały okres trwania umowy będzie zobowiązany utrzymać mieszkanie w stanie niepogorszonym, regularnie opłacać stosowny podatek i opłaty eksploatacyjne, a jeśli taki będzie wymóg banku-ubezpieczać je od zdarzeń losowych. Ustawa nie określa ponadto wieku kredytobiorcy, co oznacza, że to banki w swojej ofercie będą musiały sprecyzować do jakich osób jest ona kierowana.

Nie wiadomo również ile banków będzie zainteresowanych tworzeniem takich ofert, a także czy będą one kierowane do wszystkich nieruchomości, czy jedynie do tych najatrakcyjniejszych. Z perspektywy banku bowiem jest to inwestycja, z której zysk jest mocno odłożony w czasie, z czym wiąże się spore ryzyko, np. spadku wartości nieruchomości. Dlatego banki mogą brać pod uwagę nie tylko aktualne ceny rynkowe, ale także prognozy ich wzrostu.

Brak jeszcze sygnałów ze strony banków, czy będą zainteresowane podpisywaniem tego rodzaju umów. Z jednej strony może to być dla nich okazja do zarobku, z drugiej zaś, zarobek ten pojawi się dopiero po kilku latach czy kilkunastu latach, i nie można dokładnie tego terminu określić. Nie da się ukryć, że ustawa ureguluje problematyczną dotychczas kwestie i być może pomoże seniorom, którzy potrzebują dodatkowej gotówki, i mogą ją uzyskać z nieruchomego majątku, którego nie muszą się od razu wyzbywać, a tym samym nie pozbywają się dachu nad głową. Jednak ciężko ocenić ilu emerytów zdecyduje się na taki krok, przy założeniu, że pieniądze są wypłacane jedynie przez okres określony w umowie kredytowej.

Przewiduje się, że ustawa nie spowoduje trzęsienia na rynku nieruchomości, mimo iż dokładne zainteresowanie odwróconą hipoteką jest jeszcze trudne do oszacowania, a tym samym nie wiadomo ile nowych nieruchomości, które banki będą chciały sprzedawać, pojawi się na rynku. Jeśli nawet będą to ilości znaczące mogące wpłynąć na podaż, dostępne będą one dopiero za kilka lat. Prognozowanie, że wpłynie to na spadek cen rynkowych jest raczej optymistyczne, toteż na dzień dzisiejszy ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym raczej nie stanowi zagrożenia dla innych podmiotów działających na rynku nieruchomości, w tym wynajmujących. Ilość mieszkań dostępnych w związku z zawarciem umowy odwróconej hipoteki nie będzie bowiem tak duża, ani też ich cena wyjątkowo atrakcyjna, by dotychczasowi najemcy zaczęli ich masowy wykup.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.