Przez lata w debacie publicznej utrzymywało się przekonanie, że Polsce brakuje aż 2 mln mieszkań. Najnowszy raport Alior Banku podważa ten powszechny mit, wskazując, że rzeczywista luka mieszkaniowa jest znacznie mniejsza i może zostać zniwelowana już do 2028 r. Jednocześnie, choć liczbowo sytuacja ulega poprawie, wciąż pozostają wyzwania w zakresie poprawy jakości zasobów mieszkaniowych oraz dostosowania ich do europejskich standardów przestrzeni i komfortu życia.
Kluczowym zagadnieniem raportu Alior Banku jest tzw. luka mieszkaniowa, czyli różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych, nadających się do zamieszkania lokali. W 2024 r. luka ta wynosiła od 300 do 400 tys. mieszkań, co jest konsekwencją wieloletniego niedopasowania tempa budownictwa do zmieniającej się struktury demograficznej kraju. Warto podkreślić, że mowa tu wyłącznie o tzw. popycie fundamentalnym rozumianym jako potrzeba posiadania jednego mieszkania na każde gospodarstwo domowe. Według prognoz Alior Banku, przy obecnym tempie urbanizacji i strukturze demograficznej, równowaga między podażą a popytem może zostać osiągnięta w latach 2027–2030, najprawdopodobniej ok. 2028 r.
Czy to oznacza, że np. podaż mieszkań na sprzedaż w Warszawie już niebawem będzie wystarczająca? Choć w drugim kwartale 2025 r. w całej Polsce w budowie znajdowało się około 850 tysięcy lokali, co na pierwszy rzut oka sugeruje zbliżające się rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań, rzeczywista sytuacja jest bardziej złożona i zróżnicowana regionalnie. W niektórych częściach kraju, zwłaszcza w słabiej zaludnionych regionach, takich jak Podlasie czy Pomorze Zachodnie, obserwuje się wręcz nadpodaż mieszkań w stosunku do lokalnych potrzeb. Z kolei największe aglomeracje nadal borykają się z niedoborem lokali. Problem ten może się tam utrzymywać znacznie dłużej, niż sugerują uśrednione dane dla całego kraju.
Coraz więcej ludzi stawia na jakość
Najistotniejsza zmiana zachodząca obecnie na rynku mieszkaniowym dotyczy charakteru popytu. W miarę jak potrzeby ilościowe zostają stopniowo zaspokajane, coraz większe znaczenie zaczyna odgrywać jakość. Wskaźniki takie jak liczba izb przypadająca na osobę (w Polsce 1,5 wobec 2,2 w krajach UE) czy średnia powierzchnia mieszkania na osobę (29 m² w Polsce, podczas gdy w Europie Zachodniej to średnio 41 m²) jasno pokazują, że standard życia wciąż pozostaje daleko w tyle za zachodnioeuropejskimi normami.
Według analiz Alior Banku proces poprawy jakości zasobów mieszkaniowych tzw. konwergencja jakościowa szacuje, że wyrównanie poziomu życia w tym zakresie nastąpi dopiero po 2040 r. Oznacza to, że nawet jeśli uda się zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkaniowe, rynek nadal będzie oferować potencjał do dalszego rozwoju.
Raport prognozuje też zmianę w charakterze popytu, gdzie coraz mniej osób będzie kupować z konieczności, a coraz więcej z myślą o komforcie i aspiracjach. Nabywcy zaczną częściej wybierać większy metraż, lepszą lokalizację czy wyższą jakość. To może przełożyć się na bardziej wymagających klientów, większą elastyczność popytu i presję na marże deweloperów oferujących przeciętne mieszkania.
