Wyprowadzka z wynajmowanego mieszkania to ważny moment, który czasem wywołuje spory między lokatorami a właścicielem lokum. Mogą one dotyczyć na przykład kwestii finansowych czy stanu opuszczanej nieruchomości. Najemcy często narzekają, że rentier nie chce im zwrócić kaucji zabezpieczającej, bo lokum jest zniszczone. W jakich sytuacjach roszczenie to jest uzasadnione? Czy i kiedy lokator ma obowiązek wyremontować wynajmowane mieszkanie przed wyprowadzką?
Obowiązki najemcy w świetle prawa lokatorskiego
Kwestie dotyczące najmu reguluje prawo lokatorskie. O tym, że mieszkanie trzeba zdać w stanie nie gorszym niż je zastaliśmy, mówi art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego („Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”). Prócz tego ważny jest też art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie on nakłada na lokatora obowiązek odnowienia lokalu i dokonania bieżących napraw po zakończeniu najmu.
Jeśli konieczne naprawy są czasochłonne, a zniszczenia poważne najemca ma obowiązek zwrócić właścicielowi mieszkania równowartość zużytych elementów wyposażenia lub sprzętów. Kwota ta może być odliczona z kaucji. Co ważne wspomniane akty prawne dotyczą tylko nieruchomości z zasobu publicznego, czyli wynajmowanych przez samorządy oraz Skarb Państwa. W sektorze najmu prywatnego mogą obowiązywać inne zasady, które powinny być zawarte w umowie najmu. Ustalenia te nie mogą przy tym łamać ustaw prawa lokatorskiego.
Kluczowa jest umowa
To właśnie w umowie najmu powinno zostać określone, czym jest stan niepogorszony lokalu. W porozumieniu tym zwykle znajdują się konkretne zakazy. Rentierzy często nie życzą sobie, by w ich mieszkaniu palić papierosy lub trzymać zwierzęta domowe. Jeśli mimo to w lokalu widać szkody spowodowane przez dym lub psa czy kota remont musi na swój koszt przeprowadzić lokator. Ten sam obowiązek dotyczy najemców, których nie dotyczyły tego typu zakazy. Wszelkie szkody wykraczające poza zużycie wynikające z codziennej eksploatacji powinien usunąć lokator, chyba że umowa stanowi inaczej.
Kluczową kwestią jest skonstruowanie umowy najmu tak, aby precyzyjnie regulowała kwestie sporne. Próby dowodzenia, że dany lokal zostaje zwrócony w stanie niepogorszonym, bez odpowiednich zapisów mogą skończyć się konfliktem na linii lokator – najemca. W najgorszym razie finałem będzie w tym wypadku pozew cywilny i sądowe dochodzenie praw przez rentiera. Ponieważ przepisy dotyczące najmu są ogólne i nie zawsze mają zastosowanie do konkretnych sytuacji, znaczenia nabiera nie tylko rzetelnie sporządzona umowa – ważne są też protokoły odbioru, które spisuje się, gdy najemca wprowadzi się i wyprowadza z mieszkania. Dzięki nim można dokładnie sprawdzić, w jakim stanie był lokal w chwili podpisywania umowy i co zmieniło się do momentu, w którym porozumienie wygasa. Niektórzy rentierzy dokumentują stan nieruchomości przy pomocy zdjęć, gdy najemcy się wprowadzają. Może wydawać się, że to przesada, jednak dzięki temu mamy konkretne wsparcie w sytuacjach spornych.
