Z raportu “Rynek PRS w Polsce” przygotowanego przez CRIDO i Savills w Polsce dopiero zaczyna się rozwój najmu instytucjonalnego. Obecnie obejmuje on zaledwie 1% całego zasobu mieszkaniowego. Jest to więc niewielki udział i stwarza perspektywy dla szybkiej ekspansji w najbliższym czasie. Tym bardziej, że rozrost sektora PRS może się okazać ratunkiem dla borykającej się z coraz większymi problemami mieszkaniówki.
Czym jest PRS?
PRS to skrót od Private Rented Sector, który w Polsce nazywany jest sektorem najmu instytucjonalnego. Tym mianem określa się część rynku najmu mieszkań obsługiwaną przez podmioty posiadające w swoich zasobach lokale przeznaczone na wynajem. Z tego wynika odmienność od wynajmu prywatnego, ponieważ:
- firmy posiadają w zasobach dużo mieszkań, dzięki czemu mogą zaproponować nowe typy usług, jak np. udostępnianie mieszkań w różnych lokalizacjach w ramach jednego czynszu;
- skala działalności pozwala zredukować wysokość czynszu, przy jednoczesnym podniesieniu standardu mieszkań;
- specjalizacja sprawia, iż obsługa w firmach PRS jest profesjonalna, w odróżnieniu od wynajmu prywatnego, który często jest w rękach osób zajmujących się tym jedynie przy okazji.
PRS w Polsce
Z raportu dowiadujemy się, że obecnie w Polsce dostępnych jest 8,5 tysiąca lokali udostępnianych w segmencie PRS. To niewiele, jednak perspektywy są bardzo rozwojowe, ponieważ już teraz na najbliższe lata zapowiedziane jest aż 54 tysiące projektów. Wzrost będzie więc dynamiczny, choć nadal w ujęciu całościowym, czyli po uwzględnieniu całego krajowego zasobu mieszkaniowego wynoszącego grubo ponad milion lokali – jest to ledwie promil.
Do rozwoju sektora PRS w Polsce niezbędne byłoby zmodyfikowanie nastawienia deweloperów, którzy zaczęliby przeznaczać na najem instytucjonalny większą część oddawanych do użytku mieszkań. Jeszcze niedawno nie było ku temu powodów, ponieważ koniunktura w mieszkaniówce, oparta na kliencie indywidualnym, była świetna. Jednak obecnie obserwujemy gwałtowne hamowanie rynku i rzucenie nowych inwestycji w sektor PRS mogłoby ratować sytuację.
Rozwój PRS w Polsce wiąże się też z koniecznością zmiany nawyków. Mimo że nie jesteśmy krezusami na tle zachodniego świata, to jeśli chodzi o mieszkania mamy jeden z najwyższych w Europie wskaźników własności, do tego połączony z najniższym zadłużeniem hipotecznym. Widać więc, że Polak chce mieć mieszkanie lub dom na własność, do tego często otrzymuje taką nieruchomość w spadku i nie boryka się ze spłatą kredytu. Jednocześnie seria podwyżek stóp procentowych sprawiła, iż osoby chcące kupić mieszkanie za środki z banku, nie mają takiej możliwości. Akcja kredytowa przeszła gwałtowne hamowanie – w sierpniu tego roku liczba kredytów spadła o 70%.
PRS stwarza perspektywy
Wraz z pogorszeniem sytuacji nabywców, w coraz gorszym położeniu są deweloperzy. Popyt wyhamował i po okresie żniw, jakim były ostatnie lata, nadeszły chude czasy. Z analizy wyników finansowych z III kwartału wynika, że najlepiej radzą sobie te podmioty, które otworzyły się na najem instytucjonalny. Taka strategia może być tym bardziej perspektywiczna, iż kredyty zdrożały na tyle, że koszt kredytu hipotecznego jest już wyższy niż koszt najmu (dane dla 6 największych polskich miast).
Najem instytucjonalny, w porównaniu ze sprzedażą mieszkań, przynosi dochód dużo bardziej rozłożony w czasie. Wymaga więc stosowania długoterminowych strategii. Dlatego też nie dla każdego dewelopera dobrym rozwiązaniem będzie samodzielne wchodzenie w sektor PRS. Za to bezpieczniejsze może się okazać współpracowanie z podmiotem PRS, który występuje w roli inwestora – znika więc też problem pozyskiwania źródeł finansowania nowych projektów.
PRS daje szansę na zwiększenie standardu zasobów mieszkaniowych. Także poprzez to, że duży, instytucjonalny klient może narzucić deweloperowi większe wymagania, przez co zostanie zatrzymany proces szerzenia się tzw. patodeweloperki. Jednocześnie PRS wydaje się trafioną odpowiedzią na nasilające się zmiany cywilizacyjne, czyli coraz większą rolę mobilności życiowej i zawodowej. Najem instytucjonalny pozwala zaspokoić potrzebę mieszkaniową niezależnie od obecnego miejsca zamieszkania, a jednocześnie oferuje stabilność, profesjonalizm i wysoki standard.
