Jak kupić mieszkanie na wynajem z perspektywami?

Zakup mieszkania pod późniejszy wynajem wydaje się być dobrym pomysłem na lokowanie kapitału, szczególnie teraz, kiedy, w wyniku drastycznych obniżek stóp procentowych, oszczędzanie pieniędzy na lokatach wiąże się z bardzo niewielkim zyskiem.

Kupując mieszkanie z myślą o jego wynajmie, musimy zapomnieć na moment o własnych priorytetach i wczuć się w rolę potencjalnych najemców. Być może czujemy się najlepiej z dala od zgiełku miasta, cenimy sobie spokój i ciszę, wspieramy lokalny, drobny handel, uciekając od dużych sklepów i centrów handlowych. Czy nasi najemcy muszą podzielać nasze przywiązanie do tych warunków? Oczywiście, że nie! Dlatego też, kupując mieszkanie, starajmy się myśleć o nim jak najbardziej uniwersalnie, tak by miało ono szansę trafić w jak najszersze gusta i sprostać różnorakim oczekiwaniom.

Lokalizacja

Na atrakcyjność mieszkania składają się trzy najważniejsze czynniki: lokalizacja, lokalizacja i raz jeszcze – lokalizacja. To żartobliwe stwierdzenie powinno się wryć w naszą pamięć. To od lokalizacji zależy bowiem wysokość czynszu najmu oraz zainteresowanie najemców.

Pamiętajmy, że okres, w którym mieszkanie stoi puste wiąże się dla nas z dużymi stratami. Tak więc ustalanie cen nieadekwatnych do lokalizacji i standardu lokalu nie przyniesie nam raczej korzyści.

Nie jest zaskoczeniem, że największe zyski przynoszą mieszkania w dużych miastach (najlepiej blisko centrum lub w pobliżu uczelni), szczególnie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Nie oznacza to jednak, że mieszkania położone w mniejszych miastach lub bliżej przedmieść nie przynoszą zysków.

Jako że największą grupę wynajmujących stanowią studenci, wybierajmy miasta o tradycjach akademickich. Zwracajmy uwagę na odległość od centrum i budynków uniwersyteckich. Dla mieszkań położonych na obrzeżach miasta, postawmy nacisk na stopień skomunikowania z centrum i z uczelnią. Dodatkowym plusem będzie w tym przypadku bliskość dużych sklepów oraz modnych lokali rozrywkowych.

Drugą najważniejszą grupą, do której możemy skierować swoją ofertę, są pracownicy zamiejscowi. Dla tej grupy odbiorców priorytetem będzie bliskość miejsca pracy lub bardzo dobre z nim skomunikowanie.

Liczy się także wygląd otoczenia oraz bezpieczeństwo. Koniecznie zorientujmy się czy okolica, w której chcemy kupić mieszkanie cieszy się dobrą sławą.

Standard budynku

W ramach tego czynnika najistotniejsze są:

1. Rodzaj ogrzewania budynku – najbardziej poszukiwane są mieszkania z centralnym ogrzewaniem (najlepiej, jeśli jest ono wliczane w czynsz administracyjny). Ogrzewanie gazowe i elektryczne jest niekorzystne z punktu widzenia najemcy, zwiększa ono bowiem drastycznie koszty eksploatacji lokalu.
2. Obecność windy, szczególnie dla mieszkań powyżej drugiego piętra.
3. Pierwsze wrażenie po wejściu do budynku – wygląd klatki schodowej, poziom czystości, etc.

W niektórych przypadkach ważna jest także dostępność miejsc parkingowych, ale ich brak z całą pewnością nie wpłynie znacząco na zainteresowanie naszym lokalem i cenę najmu.

Standard mieszkania

Pora na drugi, po lokalizacji, najważniejszy czynnik, czyli wygląd naszego mieszkania.

Tutaj liczą się przede wszystkim:

1. Nowe czy używane – wszystko zależy od naszych możliwości finansowych. Mieszkania od dewelopera zapewniają największy komfort użytkowania, co przełoży się na wysokość czynszu najmu. Na rynku wtórnym możemy natomiast trafić na wiele okazji cenowych, także w doskonałych lokalizacjach. Musimy więc przede wszystkim zastanowić się ile jesteśmy gotowi wydać i do kogo adresować będziemy swoją ofertę – do studentów, młodych rodzin czy zamożnych biznesmenów.
2. Metraż – większym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania (do tego stopnia, że, jeśli myślimy o wynajmie, lepiej jest kupić dwa mniejsze niż jedno większe), kawalerki lub dwupokojowe. Większe, na przykład czteropokojowe, mieszkania mogą cieszyć się zainteresowaniem studentów, którzy zamieszkają w nim w kilkuosobowej grupie, dzieląc między siebie koszty najmu i eksploatacji.
3. Rozkład – pokoje przejściowe lub pokoje z aneksem kuchennym mogą znacząco obniżyć cenę czynszu najmu. Mieszkania z niezależnymi pokojami i oddzielną kuchnią dają największe szanse na korzystny wynajem. Dodatkowym atutem będzie obecność balkonu.
4. Wystrój i wyposażenie – mieszkanie powinno być przede wszystkim schludne i czyste. Ściany pomalujmy na neutralne, jasne kolory. Najbardziej poszukiwane są lokale w pełni umeblowane. Meble mogą być tanie, ważne, żeby wyglądały świeżo. W mieszkaniu powinny znajdować się podstawowe sprzęty, takie jak: pralka, lodówka, odkurzacz. Można je także wyposażyć w telewizor, zmywarkę oraz wszystkie niezbędne przedmioty: pościel, obrusy, zastawę stołową.
5. Pierwsze wrażenie – ważne jest by mieszkanie było posprzątane, przewietrzone i dobrze oświetlone. Powinno też sprawiać wrażenie przestronnego.

Podsumowując, kupno mieszkania na wynajem, tak jak każda inna inwestycja, wymaga podjęcia szeregu kluczowych decyzji – od wyboru lokalizacji po skompletowanie wyposażenia lokalu.

Nie śpieszmy się, zróbmy dokładne rozeznanie, starannie kalkulujmy koszty i nie przesadzajmy. Umiar i prostota znajdują bowiem zawsze najwięcej zwolenników.