Wynajem mieszkań w Polsce to od lat dobry sposób na dodatkowy dochód. Nic dziwnego, że liczba osób, które zarabiają w ten sposób, stale się zwiększa. Warunki podatkowe i związane z tym przepisy są tak korzystne, że rodzi się pytanie o zasadność ich utrzymania. Swoje argumenty mają zarówno zwolennicy zmian, jak i przeciwnicy. Przyjrzyjmy się tej sytuacji bliżej.
Ilu Polaków zarabia na wynajmie mieszkań?
Dane Ministerstwa Finansów pokazują stały wzrost liczby osób płacących podatek ryczałtowy od dochodów z najmu. W 2021 było to prawie 790 tys. podatników, rok później już ponad 800 tys. W 2023 liczba podatników, którzy w zeznaniach wykazali przychody z tytułu najmu prywatnego, wyniosła 1 016 222. Oznacza to wzrost o prawie 175 tysięcy osób w skali rok do roku.
Raport “Dekada polskiego rynku najmu” (PFR Nieruchomości i Polityka Insight) wykazuje, że w Polsce jest obecnie około 1,1 miliona mieszkań oferowanych na wynajem przez osoby prywatne.
Dlaczego wynajem mieszkań jest tak korzystny?
Od 1 stycznia 2023 roku zrezygnowano z rozliczania na zasadach ogólnych. Najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu wynoszą:
- 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
Rentierzy płacą niskie podatki – zwłaszcza, jeśli zestawimy to z innymi formami dochodu. Przepisy pozwalają też na zawarcie umowy najmu w formie ustnej, przez co trudno oszacować wielkość szarej strefy w tym sektorze.
Tak preferencyjne opodatkowanie budzi jednak kontrowersje, zwłaszcza w kontekście problemów młodych Polaków z wejściem na rynek nieruchomości. Jesteśmy świadkami stałych wzrostów cen mieszkań, przez co najem staje się coraz bardziej popularny i dochodowy. W wielu przypadkach oznacza to wyjątkowo niskie opodatkowanie w stosunku do potencjalnych zarobków. Warto przy okazji wspomnieć, że inne kraje Unii Europejskiej, takie jak na przykład Niemcy czy Niderlandy, stosują bardziej zróżnicowane podejście. Prawo podatkowe uwzględnia tam wysokość dochodu i liczbę wynajmowanych lokali, aby lepiej regulować rynek.
Zmiany w opodatkowaniu wynajmu mieszkań – kto jest za, a kto przeciw?
Przeciwnicy obecnych rozwiązań podatkowych wskazują, że ulgi dla wynajmujących mogą pogłębiać trudności osób, które starają się kupić mieszkanie na własność. Właściciele lokali na wynajem często inwestują zyski w zakup kolejnych nieruchomości. Ma to wpływ zarówno na ceny, jak i dostępność. Nic więc dziwnego, że pojawiają się propozycje zmian – na przykład wprowadzenie progresywnych stawek podatkowych lub podniesienie ryczałtu. Ich zwolennicy argumentują, że zasady bardziej dopasowane do realiów mogłyby z jednej strony przynieść większe wpływy do budżetu państwa, a z drugiej ułatwić dostęp do rynku mieszkaniowego dla młodszych pokoleń.
Osoby popierające obecny system podkreślają z kolei, że wyższe podatki mogą zniechęcić właścicieli do wynajmu, co zmniejszyłoby dostępność ofert. Dla wielu z nich mieszkania na wynajem są formą zabezpieczenia emerytalnego. Ich zdaniem ryczałt zapewnia prostotę i przewidywalność, co jest korzystne zarówno dla wynajmujących, jak i administracji skarbowej.
Warto wspomnieć też o tym, że w mieszkania inwestuje spora część posłów. Rząd nie podjął na razie decyzji o zmianie przepisów, ale temat opodatkowania wynajmu regularnie powraca w debacie publicznej.
