Wynajem mieszkań – KNC Nieruchomości

Cesja a zakup mieszkania

Zakup nieruchomości na podstawie cesji jest dla sprzedającego szansą na szybki zarobek, a dla nabywcy na kupno nieruchomości nieodstępnej już na rynku. Transakcje takie są coraz częściej spotykane w obrocie rynkowym.

Czym jest cesja?

Cesja to po prostu przeniesienie praw z osoby zbywającej (cedenta) na osobę nabywającą (cesjonariusza). Instytucja ta wynika z kodeksu cywilnego i może dotyczyć różnego rodzaju praw, w tym praw wynikających z umowy deweloperskiej. Decydują się na nią osoby, które chcą sprzedać mieszkanie kupione od dewelopera zanim zostanie na nie przeniesione prawo własności nieruchomości. Mogą to robić z różnych powodów. Niektórzy chcą w ten sposób zarobić, kupując atrakcyjną nieruchomość w chodliwej lokalizacji po to, by później odsprzedać ją z zyskiem osobie, której bardzo zależy na zakupie w tej konkretnej inwestycji. Mogą to również robić, gdy potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, w wyniku nieprzewidzianych wcześniej życiowych okoliczności. Bez względu jednak na przyczynę, mają do tego pełne prawo. Pozostaje jedynie znaleźć nabywcę.

Zgodnie z ustawą cesja wierzytelności nie wymaga zgody wierzyciela, którym w tym przypadku jest deweloper. Jak jednak wskazuję kodeks cywilny zgodna taka może być wymagana, jeśli jej brak sprzeciwiałby się zastrzeżeniu umownemu, czyli np. zapisowi, w którym deweloper jasno wskazuje, że jego zgoda jest do cesji wymagana.

Umowa deweloperska ma jednak specyficzną konstrukcję. Na jej podstawie zarówno kupujący jak i deweloper są wobec siebie jednocześnie wierzycielami i dłużnikami. Deweloper musi lokal wybudować, a nabywca zapłacić za ta ustaloną cenę. Osoba wchodząca więc w prawa cedenta, przejmuje jego prawo do żądania wybudowania lokalu, ale i obowiązek do zapłaty ceny. W tych okolicznościach konieczna jest zgoda dewelopera, która spowoduje tzw. przecięcie długu. Deweloper zgodę taką może wyrazić w samej umowie deweloperskiej, w pisemnym aneksie do niej, albo w umowie cesji. Umowa cesji wierzytelności będzie bowiem jednocześnie umową o przejęciu długu. Mogą być to dwa oddzielne dokumenty, ale kwestie te można zawrzeć także w jednej umowie.

Obie umowy muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Jednak dla lepszego zabezpieczenia interesów stron zaleca się zawarcie ich w formie aktu notarialnego i jest to coraz częściej praktykowane. W umowie często bowiem zawarty jest zapis o poddaniu się egzekucji przez cesjonariusza w zakresie zapłaty przez niego na rzecz cedenta ceny sprzedaży praw i roszczeń. A zabezpieczenie takie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli ponadto zmienia się treść roszczenia w księdze wieczystej albo treść umowy deweloperskiej, forma aktu notarialnego jest konieczna.

Jeśli umowa cesji jest odpłatna, wówczas czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.